ขายที่ดิน ค่าโอน ภาษี อื่นๆ

ผมประกาศขายที่ดินไว้ 1 แปลง เนื้อที่ประมาณ 20 ไร่เศษ เป็นที่ดินแถวคลองม่วง กระบี่ ราคาขายนั้นไม่ใช่ถูกๆ สำหรับคนทั่วไปและเศรษฐีใหม่ที่มีเงินในหลักร้อยล้านหรือต่ำกว่า แต่สำหรับคนที่มีเงินระดับพันล้าน คิดว่าเป็นเรื่องจิ๊บจ๊อยไม่กระทบกับขนหน้าแข้งเลย

แต่ในความเป็นจริงนั้น การจะต้องจ่ายเงินในจำนวนกว่าครึ่งร้อยคูณล้านนี่เอง ทำให้คนธรรมดาที่มีเงินในมือโดยเฉพาะคนไทยนั้น หาได้น้อยมาก บางคนจึงต้องระดมทุนและจัดตั้งเป็นบริษัทเพื่อนำเงินได้จากหลายส่วนมาซื้อที่ดินเหล่านั้น อันนี้หมายถึงภาพรวมไม่เฉพาะแปลงที่ผมขาย แต่มันหมายถึงแปลงใหญ่ๆ ผู้ซื้อส่วนใหญ่ก็จะอยู่ในรูปแบบของบริษัท มากกว่าจะมาซื้อแบบเจ้าของคนเดียว

และโดยทั่วไป การซื้อขายที่ดินตามปกติ ใครๆ ก็จะรู้กันว่า ราคาขายจริง กับราคาที่บอกขายกับกรมที่ดิน จะไม่ใช่ราคาตัวเดียวกัน อาจจะคิดในราคาประเมิน หรือในราคาที่ตั้งไว้ต่างหาก ทั้งนี้ก็เพื่อหลีกเลี่ยงในส่วนของค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะต้องเสียเป็นค่าธรรมเนียมนั่นเอง เป็นต้นว่า…

– ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป เรียกกันภาษาชาวบ้านว่า ค่าโอน ซึ่งจะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า) อีกส่วนหนึ่งคือ..
– ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษาชาวบ้านคือ ภาษีโอน ผู้ขายมีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาขาย (หรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า) และ…
– ค่าอากรแสตมป์ ใบรับสำหรับการโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.5 ด้วยยกเว้นในกรณีที่ผู้ขายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วจะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์

ที่เหลือเป็นเรื่องของภาษีหัก ณ ที่จ่าย ที่ผู้ขายซึ่งถือเป็นผู้มีเงินได้จากการขายที่ดินจะต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะทำการเรียกเก็บค่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายขณะที่ทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นในอัตราต่างๆ โดยส่วนนี้เองที่จะไม่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อ

ค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่จะต้องเสีย ในการซื้อขายที่ดิน

สรุปแล้ว ผู้ซื้อและผู้ขาย จะต้องตกลงกันก่อนว่าจะให้ฝ่ายไหนจ่าย หรือจะแบ่งส่วนกันจ่ายฝ่ายละครึ่งหนึ่ง ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียให้แก่กรมที่ดินเป็นธรรมเนียมรวม นั่นคือ

– ค่าโอน 2%
– ค่าภาษีเฉพาะ หรือภาษีโอน 3.3%
– ค่าอากรต่างๆ 0.5%

เท่านี้เอง มีแค่ 3 ส่วนหลักๆ โดยไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นที่เป็นค่านายหน้าและค่าดำเนินการต่างๆ (สำคัญมาก เรื่องค่านายหน้า หากนายหน้านำที่ดินไปขายเกินกว่าราคาที่ผู้ขายตั้งไว้ ผู้ขายมีสิทธิ์ในการจะจ่ายหรือไม่จ่ายค่านายหน้าแก่นายหน้านั้นก็ได้ และไม่ผิดกฏหมาย)

ในกรณีนี้ ปกติจะรู้ๆ กันว่าค่าใช้จ่ายที่ถือว่าสามารถร่วมกันจ่ายได้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายโดยไม่ผิดเงื่อนไข มีแค่ ค่าโอน ค่าภาษีโอน ค่าอากร เท่านั้น รวมกันประมาณ 5%-6% หรือมากกว่านั้นขึ้นอยู่กับหลักการคำนวณของกรมที่ดิน และค่าภาษีถ้าไม่ได้กำหนดว่าเป็นภาษีอะไร ก็ให้ถือว่าเป็นภาษีเฉพาะ หรือภาษีโอน 3.3% นั่นเอง และ…

ส่วนใหญ่ค่าธรรมเนียมต่างๆ พวกนี้จะถูกรวมเอาไว้ในราคาเดียว ครั้งเดียวและเข้าใจกันว่าเป็นแค่ค่าโอน ยกเว้นจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น

แต่ไม่ได้เกี่ยวกับ ภาษีหัก ณ เพราะค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายชำระเองทั้งหมดอยู่แล้ว เพราะเป็นผู้มีรายได้จาการขายที่ดินนั้น ยกเว้นกรณีอื่นที่อาจทำนิติกรรมเป็นการเขียนสัญญาขึ้นมาเฉพาะ ว่ารวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่จะต้องชำระทุกกรณี นั่นหมายถึงว่า ค่าใช้จ่ายที่ทางผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องจ่ายออกไปนอกเหนือจากค่านายหน้าทุกกรณีว่าจะให้ฝ่ายไหนจ่าย หรือตกลงจ่ายกันคนละครึ่งก็ว่ากันไป

แต่มีพวกที่ไม่ค่อยรู้เรื่อง หรือหัวหมอไม่อยากจะจ่ายอะไรเพิ่มอีก เรียกว่าอยากได้ของถูกแต่ไม่อยากจ่ายเงินแพง ก็เลยผลักภาระไปให้ผู้ขายชำระเองทั้งหมด เจอบ่อยในกรณีผู้ขายไม่มีความรู้มาก โดยระบุแค่ว่า ค่าโอนคนละครึ่ง หรือจะจ่ายค่าโอนให้เอง (เท่านั้น) แต่พอเอาเข้าจริงๆ ผู้ขายกลับต้องจ่ายค่าโน่นค่านี่เยอะแยะไปหมดจนกลายเป็นว่าขายที่ดินถูกๆ ไปซะงั้น แต่ก็ยังมีบ้างที่ผู้ซื้อมีน้ำใจ ออกค่าใช้จ่ายทุกอย่างให้หมด ผู้ขายก็รับเงินไปเต็มๆ

แต่การไปหลอกซื้อที่ดินว่าจะออกค่าโอนให้ แต่ไม่ได้ระบุว่า จะออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้ แบบนี้ผู้ขายก็อาจไม่ได้เงินเต็มเม็ดเต็มหน่วย ต้องระวังให้ดี ยิ่งพวกนายหน้าหัวหมอทั้งหลายต้องหลีกเลี่ยง หรืออย่าไปเสียค่าโง่ เพราะผมเจอมาแล้วกับตัว ดีที่ยังไม่ได้มีการตกลงทำสัญญากัน เพราะเราก็ยังพอมีความรู้ มีทนายปรึกษา แต่นึกดูว่าหากเป็นคนอื่นๆ คงไม่มีเวลามานั่งหาข้อมูลแน่นอนถ้าไม่ได้คลุกคลีอยู่กับการซื้อขายที่ดินบ่อยๆ

ตัวอย่างคือมีบริษัทหนึ่งติดต่อมาทางนายหน้าว่าต้องการซื้อที่ดินแปลงที่ลงประกาศไว้ แต่นายหน้าอาจไม่ได้คุยรายละเอียดอื่นให้เข้าใจหรือเข้าใจไปคนละทิศละทางกับผู้ขาย ซึ่งก็เอะใจอย่างหนึ่ง ถ้าเป็นบริษัทที่ผ่านการทำธุรกรรมการซื้อขายที่ดินมาบ้าง หรือนายหน้าที่เคยผ่านการทำธุรกิจการค้าขายที่ดินมาบ้าง ก็ย่อมจะรู้ว่าจะต้องมีค่าโสหุ้ยอะไรบ้างที่จะต้องจ่าย โดยไม่นับเรื่องค่านายหน้าและค่าสินน้ำใจอื่นๆ พอนายหน้ารู้ว่าจะขายก็บอกราคาขายไปให้บริษัทรู้ ให้บริษัทเตรียมตัวนำเงินมาทำการซื้อขาย ระหว่างนั้นเองนายหน้าก็จะมาคุยกับเจ้าของที่ และตกลงทำการซื้อขายกันอีกแบบโดยไม่เหมือนกันการตกลงซื้อขายกับบริษัท..

ตรงนี้เองที่มีพิรุธ

– อย่างแรกคือ ราคาที่นายหน้าตกลงขายให้กับบริษัท ไม่ใช่ราคาที่ผู้ขายตั้งไว้ คือนายหน้าไปบวกส่วนเกินเอาเอง และตกลงกันเอาเองกับบริษัทว่าค่าใช้จ่ายต่างๆ ใครเป็นคนออก
– อย่างที่สอง นายหน้ามาตกลงซื้อขายกับเจ้าของที่ดินในราคาที่เจ้าของที่ตั้งไว้ แต่เงื่อนไขที่เจ้าของที่ดินรับได้คือ ถ้าได้ราคานี้ค่าใช้จ่ายต่างๆ ผู้ขายไม่ขอชำระ แต่นายหน้าคะยั้นคะยอให้ออกค่าโอนคนละครึ่ง โดยไม่ระบุว่าเป็น ค่าใช้จ่ายทั้งหมด

ผู้ขายที่ไม่รู้เรื่อง อาจจะยอมรับได้ แต่หากผู้ขายที่มีทักษะและมีประสบการณ์ในการซื้อขายที่ดินมาบ้าง จะทราบว่า ค่าภาษีโอน ต้องจ่ายแพงมาก หากตกลงซื้อขายกันในราคาที่ผู้ซื้อตั้งไว้โดยไม่ตรวจสอบราคาประเมินเสียก่อน (ส่วนใหญ่หากไม่ตั้งราคาจะขายกันในราคาประเมิน)

คุยกันไปคุยกันมาก็จับพิรุธได้ว่า นายหน้าไม่ได้บอกขายที่ดินให้แก่บริษัทหรือผู้ซื้อในราคาที่ผู้ขายตั้งไว้

*** สำคัญมาก เรื่องค่านายหน้า หากนายหน้านำที่ดินไปขายเกินกว่าราคาที่ผู้ขายตั้งไว้ ผู้ขายมีสิทธิ์ที่จะไม่ชำระสินน้ำใจ 3% (หรือค้านายหน้า) ให้แก่ผู้ที่อ้างเป็นนายหน้านั้นก็ได้ และไม่ผิดกฏหมายแต่อย่างใด เพราะถือว่านายหน้านั้น ได้รับเงินส่วนต่างไปนอกเหนือจากราคาขายจริงแล้วนั่นเอง ***

เพราะพอผู้ขายบอกว่า ค่าโอนและค่าภาษีคนละครึ่ง หมายถึง ค่าใช้จ่ายทั้งหมดคนละครึ่ง กลับกลายเป็นว่ารับกันไม่ได้ เพราะนายหน้าเข้าใจว่าค่าภาษีที่เอ่ยนั้น เป็นค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย ที่ผู้ขายจะต้องชำระเองอยู่แล้ว ไม่เกี่ยวกับผู้ซื้อ แต่ที่ผู้ขายบอกคือ ค่าภาษีเฉพาะ ต่างหาก หรือภาษีโอน 3.3% ทำให้นายหน้าเอาความเข้าใจตนไปเจรจาต่อรองกับผู้ซื้อ และทางผู้ซื้อที่ดิน และนายหน้าเอง ก็ดูท่าว่าจะไม่ยอมมาร่วมรับผิดชอบด้วย กลายเป็นนายหน้าไม่เข้าใจ ผู้ซื้อเองก็ไม่เข้าใจ ทำให้เสียโอกาสทั้งสองฝ่าย ซึ่งเป็นเรื่องที่ดีสำหรับผม…

ผมก็เลยตัดบท บอกว่าถ้าไม่มีประสบการณ์หรือไม่รู้อะไรผมก็ไม่ขาย เพราะเรื่องแค่นี้ถ้ายังมาเรื่องมาก ว่าจะต้องจ่ายอะไรอย่างไรและทำเป็นเหมือนเราไม่รู้เรื่อง ก็ไม่ต้องมาทำธุรกิจกันดีกว่า เพราะใจจริงก็ไม่ได้อยากจะขายอยู่แล้วถ้าราคาต่ำสุด แถมต้องมาจ่ายค่านายหน้าที่ตัวนายหน้าเอง ดันไปขายเกินราคาอีก ซ้ำร้ายยังมาหักค่าธรรมเนียมต่างๆ ให้ผู้ขายต้องจ่ายเพิ่มอีก ก็พอกันที ไม่ขายครับ…นายหน้าแบบนี้

สรุปไว้ตรงนี้เลย ที่ดินที่ผมจะขายต่อจากนี้ ขอราคาเน็ตครับ คงทราบกันนะครับว่า ระบุราคาเน็ตหมายถึงอะไร ถ้าได้ราคาไร่ละ 2 ล้าน ผู้ขายไม่ขอออกอะไรอีก (ยกเว้นภาษีหัก ณ ที่จ่าย)
ยกเว้นจะได้ในราคาเกินกว่าไร่ละ 2.2 ล้าน อย่างนี้ค่าธรรมเนียมต่างๆ คนละครึ่งได้

*** แต่ถ้าเกินกว่า 2 ล้านและคำนวณแล้วจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมต่างๆ แล้วรายได้รับสุทธิต่ำกว่า 2 ล้าน/ไร่ ก็ไม่ขอจ่ายส่วนเกินนั้นเหมือนกัน ***

ฟังเท่านี้ พอรู้หรือยังครับ ถ้ายอมรับได้ก็ซื้อไป ยอมรับไม่ได้ก็ไม่ต้องซื้อครับ ง่ายๆ จบ..